Centres villes

Des territoires spécifiques ayant des problématiques sociales et patrimoniales marquées

Les trois centres villes de Gaillac, Graulhet et Lisle-sur-Tarn concentrent une population jeune, relativement mobile, et plus fragile que sur le reste des communes. Le parc des centres anciens joue un rôle social particulier dans les marchés locaux du logement en permettant l’accueil des jeunes ménages et des ménages fragiles. Ainsi, 25% des ménages sur ces centres anciens sont des ménages pauvres, alors que ce taux est de 16% à l'échelle intercommunale.

De plus, une concentration importante de logements vacants et de bâti dégradé existe au sein de ces territoires. Le diagnostic a recensé 460 immeubles présumés vacants, dont 198 sont présumés dégradés. Les immeubles et logements identifiés sont parsemés sur l’ensemble des centres anciens.

Enfin, sur chacune des trois communes, il a été identifié plusieurs îlots ou immeubles qui connaissent une dégradation avancée ainsi qu'une vacance marquée, de façon structurelle depuis plusieurs décennies, accompagnés de contraintes patrimoniales fortes.

L'ensemble de ces problématiques justifient la mise en place d'un dispositif spécifique appelé Opah de Renouvellemnt Urbain qui permet la mise en place d'outils adaptés de traitement des logements dégradés.

La nécessité d'une intervention publique forte et pérenne

L’Opah-RU devra permettre de mieux repérer les propriétaires occupants et les locataires connaissant des difficultés dans leur logement afin de leur apporter l’accompagnement nécessaire pour améliorer leurs conditions d'habitat. Parallèlement, l'Opah-RU devra permettre de traiter efficacement les ilots ou immeubles les plus dégradés afin notamment d'avoir une visibilité de l'amélioration del'habitat à l'échelle des centers villes.

La mise en place d’une action de vigilance sur le parc privé et d’accompagnement des ménages fragiles

Afin d’éviter le développement de situations lourdes et difficiles sur les centres villes des trois communes, il est important de réaliser une action préventive dans le parc privé. Pour cela, l'accompagnement des occupants fragiles, locataires et propriétaires, doit être réalisé en partenariat avec l’ensemble des acteurs concernés, afin d'améliorer les conditions d'habitabilité des logements.

Plusieurs pistes de travail sont identifiées :

> Amélioration du repérage et de l'accompagnement des propriétaires occupants en difficulté : mobilisation du bureau d'étude et des acteurs locaux pour favoriser le repérage et l'intégration des publics éligibles à l'OPAH,
> Apport d'aides aux travaux pour les propriétaires souhaitant réhabiliter leur logement,
> Prévention des désordres dans les situations locatives : grâce à des actions d'information aux locataires et propriétaires et des actions de médiation,
> Traitement des cas relevant de situations d’urgence : solutions de remise aux normes du bâtiment au cas par cas, apport d'aides financières pour la remise aux normes globale, mobilisation des pouvoirs de police des Maires et du Préfet si nécessaire,
> Accompagnement des primo accédants : réalisation de visites en amont de l’acquisition afin d'informer les futurs acquéreurs sur les travaux à réaliser pour s’assurer que les coûts de travaux ont bien été pris en compte lors de l’achat.

La mise en place d’une action volontariste sur les îlots ou immeubles vacants et/ou fortement dégradés

L'étude a permis d'identifier des îlots ou immeubles qui combinent une dégradation avancée ainsi qu'une vacance marquée, depuis plusieurs années. Certains de ces immeubles sont des bâtis de grande valeur architecturale. L'enjeu est de traiter ces bâtis ayant une véritable dureté opérationnelle, grâce à une volonté publique affichée et des outils spécifiques.

C'est pourquoi, une action ciblée de traitement de ces ilots prioritaires a été mise en place, grâce à un accompagnement des propriétaires, permettant de soutenir l'initiative privée des propriétaires possédant un logement situé sur ces îlots particulièrement dégradés afin de traiter durablement le bâti et ainsi redonner une attractivité à ces quartiers.
La mise en place des outils volontaristes pour réaliser des opérations de recyclage immobilier sur certains ilots dégradés permettra par ailleurs de traiter les ilots ou immeubles pour lesquels les propriétaires en place ne peuvent réalsier les travaux.

Une restauration immobilière poussée et de qualité sera recherchée dans l’ensemble des immeubles traités, prenant notamment en compte les critères suivants :

• amélioration de l’habitabilité,
• prise en compte de la maîtrise des énergies,
• mise en valeur du patrimoine bâti,
• maîtrise des coûts au m² des travaux réalisés, afin notamment d’assurer leur rentabilité et d’attirer des investisseurs ou des accédants potentiels,
• développement d’une offre de logements diversifiée (taille des logements, de types de produits, niveaux de prix et de loyers),
• production d’une offre locative sociale ou à loyers maitrisés (logements locatifs sociaux publics, logements conventionnés privés à loyers maîtrisés).

Les propriétaires bailleurs pourront bénéficier de subventions de l'ANAH ainsi que de Tarn & Dadou pour réhabiliter leur logement. Ces subventions seront modulées en fonction du statut d'occupation du logement (occupé ou vacant), et du mode de conventionnement choisi par le bailleur.

Les actions d'accompagnement

Les opérations façades

Les communes de Gaillac et Graulhet prévoient la mise en place d’aides financières à la réhabilitation des façades. Ces incitations financières permettront de mettre en valeur le patrimoine bâti des centres anciens urbains.

L'aménagement des espaces publics

Les communes prévoient des aménagements sur les espaces publics sur les périmètres de l’Opah-RU afin de traiter globalement les conditions de vie des habitants de ces territoires. Ce volet aménagement public sera porté par les communes.  

L'Opération de Modernisation des Pôles Commerciaux et artisanaux (OMPCA)

Les communes mèneront des actions d'amélioration des commerces existants et de favorisation à l'installation des commerces et services de proximité.

Le développement économique

A plusieurs égards, l'Opah-RU pourra participer à la revitalisation économique des quartiers traités.
En effet, l'ensemble des subventions accordées par les différents partenaires permettra de créer un effet levier incitant les propriétaires à réaliser des investissements dans leur logement. Ces nouveaux marchés représenteront d'importantes retombées pour l'artisanat local. Il faut souligner que ces nouveaux marchés de travaux ne pourront être délocalisés et auront des conséquences positives sur l'économie et sur l'emploi dans le bâtiment.
Par ailleurs, l'OPAH permettra de remettre sur le marché des logements aujourd'hui vacants et dégradés. Le développement de cette offre locative constituera un afflux de population dans ces quartiers aujourd'hui délaissés par les commerçants. Ce ré-investissement du centre ville pourrait bien redynamiser les commerces et services de proximité en constituant de nouveaux débouchés pour des commerçants et en mettant en place un cercle vertueux augmentant l'attractivité de ces quartiers.
Tarn & Dadou s'engage à sensibiliser les artisans et commerçants locaux à ces enjeux, au travers des groupes de travail ou des actions de communication.